M19 – MBS Features

LOS 19.a: Mô tả các đặc điểm của khoản vay thế chấp nhà ở LOS 19.b: Mô tả các loại chứng khoán thế chấp nhà ở (residential mortgage-backed securities) LOS 19.c: Mô tả prepayment risk và cấu trúc CMO LOS 19.d: Mô tả các đặc điểm của chứng khoán thế chấp thương mại (commercial mortgage-backed securities)

1. Residential Mortgage Loans

1.1 Các Đặc Điểm Chính

1.2 Tỷ Lệ Loan-to-Value

trong đó:

• LTV > 80% thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (private mortgage insurance — PMI)
• LTV thấp hơn = vốn chủ sở hữu đệm nhiều hơn = rủi ro tín dụng thấp hơn cho người cho vay

2. Prepayment Risk

Prepayment risk có hai thành phần:

2.1 Contraction Risk

• Xảy ra khi lãi suất giảm
• Người vay tái cấp vốn (refinance) ở mức lãi suất thấp hơn → trả nợ trước hạn nhanh hơn
• Nhà đầu tư nhận lại gốc sớm hơn dự kiến
• Phải tái đầu tư ở mức lãi suất thấp hơn hiện hành (reinvestment risk)

2.2 Extension Risk

• Xảy ra khi lãi suất tăng
• Người vay không có động lực tái cấp vốn → trả nợ trước hạn chậm hơn
• Vốn của nhà đầu tư bị giam giữ lâu hơn dự kiến
• Effective duration của trái phiếu tăng, khiến nó nhạy cảm hơn với các thay đổi lãi suất tiếp theo

3. Agency RMBS

Agency RMBS được bảo lãnh bởi chính phủ hoặc tổ chức được chính phủ bảo trợ chống lại default risk (nhưng KHÔNG bảo lãnh prepayment risk):

Agency RMBS về cơ bản không có rủi ro tín dụng nhưng vẫn chịu prepayment risk.

4. Mortgage Pass-Through Securities

Pass-through là hình thức RMBS đơn giản nhất:

• Tập hợp các khoản thế chấp được đóng gói thành một chứng khoán duy nhất
• Dòng tiền (gốc + lãi − phí dịch vụ) được chuyển qua (passed through) cho nhà đầu tư trên cơ sở pro-rata
• Tất cả nhà đầu tư cùng chia sẻ prepayment risk như nhau

Đặc điểm chính:

• Dòng tiền hàng tháng bao gồm gốc theo lịch, lãi, và các khoản trả trước
• Prepayment risk không được phân phối lại — tất cả nhà đầu tư cùng chịu như nhau

5. CMOs (Collateralized Mortgage Obligations)

CMO phân phối lại dòng tiền từ mortgage pass-through thành các tranche với các hồ sơ prepayment risk khác nhau.

5.1 Sequential-Pay Tranches

• Các khoản thanh toán gốc đi đến Tranche A trước, sau đó đến Tranche B, rồi Tranche C, v.v.
• Mỗi tranche có effective maturity và duration khác nhau
• Các tranche ngắn hơn chịu nhiều contraction risk hơn; các tranche dài hơn chịu nhiều extension risk hơn

Mortgage Pool Cash Flows
         │
    Principal payments
         │
         ▼
   ┌───────────┐
   │ Tranche A  │ ← Nhận TOÀN BỘ gốc trước tiên (kỳ đáo hạn ngắn nhất)
   └─────┬─────┘
         ▼
   ┌───────────┐
   │ Tranche B  │ ← Nhận gốc sau khi A đã tất toán
   └─────┬─────┘
         ▼
   ┌───────────┐
   │ Tranche C  │ ← Nhận gốc cuối cùng (kỳ đáo hạn dài nhất)
   └───────────┘

5.2 PAC Tranches (Planned Amortization Class)

PAC tranche cung cấp dòng tiền có thể dự đoán hơn:

• PAC tranche có một prepayment collar (giới hạn trên và dưới)
• Trong phạm vi collar, PAC nhận các khoản thanh toán gốc theo lịch
• Support tranche hấp thụ các sai lệch — chúng gánh chịu cả contraction risk và extension risk để bảo vệ PAC

PAC tranche có yield thấp hơn support tranche, phản ánh dòng tiền có thể dự đoán hơn của chúng.

6. Non-Agency RMBS

Non-agency RMBS cung cấp yield cao hơn để bù đắp rủi ro tín dụng, nhưng mang rủi ro đáng kể hơn nhiều so với agency RMBS.

7. Commercial MBS (CMBS)

CMBS được đảm bảo bởi các khoản vay bất động sản thương mại (văn phòng, bán lẻ, công nghiệp, chung cư, khách sạn).

7.1 Các Đặc Điểm Chính

7.2 Call Protection

CMBS có các cơ chế call protection mạnh để giảm prepayment risk:

Nhà đầu tư CMBS đối mặt với prepayment risk thấp hơn so với nhà đầu tư RMBS nhờ các tính năng call protection mạnh này, nhưng đối mặt với rủi ro tín dụng cao hơn (rủi ro tập trung vào bất động sản, balloon risk).

7.3 So Sánh CMBS và RMBS

See Also

• M17 – Securitization
• M18 – ABS Features
• M14 – Credit Risk
• M11 – Duration Measures