M04 – Real Estate and Infrastructure: CFAI Practice Problems
Source: CFAI CFA1 Alternative Investments Practice 2026 Back to module: m04-real-estate-infrastructure
Question 1
Real estate and infrastructure investments share several characteristics. Both asset classes are most likely characterized by:
- A. High liquidity and low transaction costs
- B. Illiquidity and long investment horizons
- C. Short holding periods and frequent trading
Answer
B. Illiquidity and long investment horizons
Both real estate and infrastructure investments are characterized by illiquidity (difficulty in quickly converting to cash without significant price concessions) and long investment horizons (often 10+ years). These are physical, tangible assets that require time to buy, develop, and sell.
📖 Giải thích chi tiết
Ôn lại khái niệm: Đặc điểm chung của Real Estate và Infrastructure:
- Illiquidity: Tài sản vật chất, không thể bán nhanh trên sàn giao dịch
- Long investment horizon: Bất động sản thường giữ 5–10 năm, infrastructure 20–30+ năm
- High transaction costs: Phí môi giới, thuế chuyển nhượng, due diligence tốn kém
- Inflation hedge: Cả hai có khả năng bảo vệ trước lạm phát
Tại sao B đúng: Cả RE và infrastructure đều illiquid và cần thời gian dài để tạo giá trị.
Tại sao A sai: Ngược lại hoàn toàn — cả hai đều illiquid với transaction costs cao. Tại sao C sai: Short holding periods mô tả trading stocks, không phải alternative investments.
Question 2
An investor seeking an alternative investment that provides relatively steady, predictable cash flows from agricultural production is most likely to invest in:
- A. Farmland
- B. Timberland
- C. Commodity futures
Answer
A. Farmland
Farmland provides relatively steady and predictable cash flows from the annual harvest and sale of crops. Unlike timberland (where harvest timing is flexible), farmland typically generates cash flows on a regular annual cycle tied to growing seasons.
📖 Giải thích chi tiết
Ôn lại khái niệm: So sánh farmland và timberland:
Đặc điểm Farmland Timberland Cash flow Đều đặn hàng năm (mùa vụ) Linh hoạt (chọn thời điểm khai thác) Flexibility Thấp (phải thu hoạch theo mùa) Cao (cây tiếp tục lớn nếu không khai thác) Inflation hedge Tốt Tốt Tại sao A đúng: “Steady, predictable cash flows from agricultural production” = farmland. Nông dân trồng trọt và thu hoạch hàng năm → dòng tiền ổn định.
Tại sao B sai: Timberland có tính linh hoạt cao hơn — chủ rừng có thể hoãn khai thác khi giá gỗ thấp (cây tiếp tục lớn = “biological growth option”). Cash flow không đều đặn hàng năm. Tại sao C sai: Commodity futures là công cụ phái sinh, không tạo cash flow từ sản xuất nông nghiệp.
Question 3
The increasing trend of institutional investors acquiring farmland directly (rather than through funds) is most likely motivated by the advantage of:
- A. Lower management complexity
- B. Higher liquidity
- C. Greater control and flexibility over the investment
Answer
C. Greater control and flexibility over the investment
Institutional investors increasingly acquire farmland directly because this approach provides greater control over operational decisions (crop selection, land management, sustainability practices) and flexibility in timing of purchases and sales, without the fee layers and lock-up periods of fund structures.
📖 Giải thích chi tiết
Ôn lại khái niệm: Direct ownership vs. Fund investing trong farmland:
Direct Ownership Fund Investing Control Cao — tự quyết định Thấp — GP quyết định Fees Không có management/incentive fee 2 and 20 hoặc tương tự Expertise needed Cao — cần hiểu nông nghiệp Thấp — GP quản lý Diversification Thấp (ít deal) Cao (nhiều deal) Tại sao C đúng: Institutional investors (pension funds, endowments) có đủ nguồn lực để quản lý trực tiếp → tận dụng control và flexibility, tránh phí quỹ.
Tại sao A sai: Direct ownership thực ra có management complexity CAO hơn (phải tự quản lý). Tại sao B sai: Farmland vẫn illiquid dù đầu tư trực tiếp hay qua quỹ.
Question 4
An infrastructure investment involving the development and construction of a new facility (such as a new toll road or power plant) from the ground up is best classified as:
- A. Core infrastructure
- B. Greenfield investment
- C. Brownfield investment
Answer
B. Greenfield investment
A greenfield investment involves developing and constructing new infrastructure from scratch (“from the ground up”). This carries higher risk (construction risk, permitting risk, demand risk) but also higher potential returns. Greenfield investments are classified as opportunistic in the risk spectrum of infrastructure investing.
📖 Giải thích chi tiết
Ôn lại khái niệm: Infrastructure investment theo risk/return spectrum:
Loại Mô tả Risk/Return Core Tài sản hiện hữu, vận hành ổn định (đường cao tốc cũ, lưới điện) Thấp Core-plus Core + một ít development/renovation Trung bình thấp Value-added Cần cải tạo/nâng cấp đáng kể Trung bình cao Brownfield Tài sản hiện hữu cần tái phát triển Trung bình Greenfield Xây dựng mới từ đầu Cao (Opportunistic) Tại sao B đúng: “Development and construction of a new facility from the ground up” = greenfield. Greenfield = “đất xanh” = chưa có gì, phải xây mới.
Tại sao A sai: Core infrastructure là tài sản đã hoạt động ổn định với cash flow dự đoán được. Tại sao C sai: Brownfield là tái phát triển tài sản hiện hữu (ví dụ: cải tạo nhà máy cũ), không phải xây mới hoàn toàn.